Для собственника коммерческой недвижимости вопрос организации эксплуатации — стратегический. От этого выбора зависит не только ежемесячная статья расходов, но и операционная гибкость, качество сервиса для арендаторов и возможность фокусироваться на основном бизнесе.
На конференции FM CONF 2025 Артём Пичугов, директор по управлению недвижимостью Parametr (ГК ПИК), детально разобрал эту дилемму.
Его ключевой тезис гласит: универсального ответа «что лучше» не существует, но есть четкий алгоритм, который приводит к оптимальному для вас решению. Основываясь на его анализе, мы сравнили модели и подготовили практический гид по выбору.
Модель 1: собственная служба — максимум контроля и фиксированные издержки
Создание внутреннего подразделения кажется самым очевидным путем: свои люди, свои процессы, полный контроль. Артём Пичугов обозначил ключевые преимущества этой модели:
полная интеграция: формирование закрытой экосистемы от строительства до эксплуатации;
накопление знаний: создание уникальной институциональной памяти по конкретным объектам;
лояльность команды: сотрудники являются частью компании, что теоретически повышает вовлеченность.
Однако за этот контроль приходится платить высокую и постоянную цену. Помимо очевидного фонда оплаты труда, возникают существенные косвенные затраты: содержание офиса для службы, время руководителей, HR- и юридическое сопровождение, оплата больничных и простоев.
Как отметил Артём Пичугов, штат остается неизменным вне зависимости от динамики портфеля, превращаясь в фиксированное финансовое обязательство. Дополнительный риск — «зашоренность» команды, которая может не видеть лучших отраслевых практик за пределами своего объекта.
Модель 2: внешний подрядчик — максимум гибкости и передача риска
Передача функций специализированному FM-оператору — это выбор в пользу гибкости и профессиональной экспертизы. Артём Пичугов, чья компания фокусируется на девелопменте, объяснил этот выбор так: «Нам действительно нужна гибкость и возможность подстройки службы эксплуатации под постоянно меняющиеся объемы».
Ключевые преимущества аутсорсинга:
масштабируемость: легко увеличить или уменьшить объем услуг при изменении портфеля (продажа/покупка объектов);
доступ к широкой экспертизе: подрядчик, работающий на разных объектах, приносит лучшие отрасли решения;
экономия на закупках: за счет объема работ оператор получает от субподрядчиков и поставщиков условия, недоступные отдельному собственнику;
передача рисков: ответственность за соблюдение нормативов (пожарная безопасность, охрана труда) и кадровые риски ложатся на подрядчика.
Главные опасности этой модели — иллюзия потери контроля и зависимость от качества управления партнера. Компенсировать это должен не микроменеджмент, а четкий SLA и выстроенная система цифровой отчетности.
Модель 3: Гибридный подход — стратегический компромисс
На практике чистые модели встречаются редко. Чаще возникает гибрид, где собственник сохраняет ключевые управленческие и контрольные функции (стратегия, бюджет, коммуникация с ключевыми арендаторами), а техническое исполнение и поддержание инфраструктуры передает партнеру.
Артём Пичугов привел в пример свою компанию.
Часть управленческих функций мы забираем себе, часть функций непосредственно исполнительских мы отдаем внешней службе эксплуатации
Это позволяет сохранить компетенцию и скорость принятия решений, избавившись от операционной рутины.
Алгоритм выбора: четыре вопроса собственнику
Чтобы принять решение, Артём Пичугов советует отталкиваться от генеральной задачи. Ответьте на четыре ключевых вопроса:
Какова ваша базовая стратегия? Долгосрочное владение и управление активами или девелопмент и быстрая продажа? Для «продавцов» гибкость аутсорсинга выгоднее.
Насколько критичен для вас прямой контроль над каждым процессом? Если это принципиально — своя служба. Если готовы делегировать на основе SLA — аутсорсинг.
Есть ли у вас компетенции и ресурсы для управления непрофильным персоналом? Сильный HR, менеджеры по эксплуатации, юристы? Если нет, риски собственной службы велики.
Насколько изменчив ваш портфель недвижимости? Постоянный рост или сокращение — веский аргумент в пользу гибкого аутсорсинга.
Заключение
У разных владельцев разные задачи в отношении тех объектов, которыми они владеют... принимая во внимание генеральную задачу, принимается то или иное решение
Выбор между своей службой, аутсорсингом и гибридом — это не поиск универсально лучшего ответа, а определение оптимального инструмента под ваши конкретные цели. Необходимо просчитать не только прямые затраты на зарплату, но и полную стоимость владения каждой моделью, включая скрытые административные издержки и риски. В конечном счете, правильное решение — то, которое максимально эффективно служит достижению ваших стратегических KPI.
Выбор между своей службой, аутсорсингом и гибридом — это не поиск универсально лучшего ответа, а определение оптимального инструмента под ваши конкретные цели. Необходимо просчитать не только прямые затраты на зарплату, но и полную стоимость владения каждой моделью, включая скрытые административные издержки и риски. В конечном счете, правильное решение — то, которое максимально эффективно служит достижению ваших стратегических KPI.
Онлайн-конференция FM CONF — ежегодная встреча, где ведущие эксперты отрасли обсуждают насущные вопросы без купюр и обтекаемых формулировок. В этом году она прошла 11 ноября. Конференция объединила управляющих и собственников объектов, директоров по эксплуатации, главных инженеров, руководителей facility и клининговых операторов, а также технологических подрядчиков. Они не только приняли участие в круглом столе на тему «Заказчики vs facility-операторы», но и поделились практическим опытом, аналитикой, оценками рынка на 2026 год.
Все презентации и запись конференции смотрите на сайте.
Для собственника коммерческой недвижимости вопрос организации эксплуатации — стратегический. От этого выбора зависит не только ежемесячная статья расходов, но и операционная гибкость, качество сервиса для арендаторов и возможность фокусироваться на основном бизнесе.
На конференции FM CONF 2025 Артём Пичугов, директор по управлению недвижимостью Parametr (ГК ПИК), детально разобрал эту дилемму.
Его ключевой тезис гласит: универсального ответа «что лучше» не существует, но есть четкий алгоритм, который приводит к оптимальному для вас решению. Основываясь на его анализе, мы сравнили модели и подготовили практический гид по выбору.
Модель 1: собственная служба — максимум контроля и фиксированные издержки
Создание внутреннего подразделения кажется самым очевидным путем: свои люди, свои процессы, полный контроль. Артём Пичугов обозначил ключевые преимущества этой модели:
- полная интеграция: формирование закрытой экосистемы от строительства до эксплуатации;
- накопление знаний: создание уникальной институциональной памяти по конкретным объектам;
- лояльность команды: сотрудники являются частью компании, что теоретически повышает вовлеченность.
Однако за этот контроль приходится платить высокую и постоянную цену. Помимо очевидного фонда оплаты труда, возникают существенные косвенные затраты: содержание офиса для службы, время руководителей, HR- и юридическое сопровождение, оплата больничных и простоев.
Как отметил Артём Пичугов, штат остается неизменным вне зависимости от динамики портфеля, превращаясь в фиксированное финансовое обязательство. Дополнительный риск — «зашоренность» команды, которая может не видеть лучших отраслевых практик за пределами своего объекта.
Модель 2: внешний подрядчик — максимум гибкости и передача риска
Передача функций специализированному FM-оператору — это выбор в пользу гибкости и профессиональной экспертизы. Артём Пичугов, чья компания фокусируется на девелопменте, объяснил этот выбор так: «Нам действительно нужна гибкость и возможность подстройки службы эксплуатации под постоянно меняющиеся объемы».
Ключевые преимущества аутсорсинга:
- масштабируемость: легко увеличить или уменьшить объем услуг при изменении портфеля (продажа/покупка объектов);
- доступ к широкой экспертизе: подрядчик, работающий на разных объектах, приносит лучшие отрасли решения;
- экономия на закупках: за счет объема работ оператор получает от субподрядчиков и поставщиков условия, недоступные отдельному собственнику;
- передача рисков: ответственность за соблюдение нормативов (пожарная безопасность, охрана труда) и кадровые риски ложатся на подрядчика.
Главные опасности этой модели — иллюзия потери контроля и зависимость от качества управления партнера. Компенсировать это должен не микроменеджмент, а четкий SLA и выстроенная система цифровой отчетности.
Модель 3: Гибридный подход — стратегический компромисс
На практике чистые модели встречаются редко. Чаще возникает гибрид, где собственник сохраняет ключевые управленческие и контрольные функции (стратегия, бюджет, коммуникация с ключевыми арендаторами), а техническое исполнение и поддержание инфраструктуры передает партнеру.
Артём Пичугов привел в пример свою компанию.
Артём Пичугов
Директор по управлению недвижимостью Parametr (ГК ПИК)
Часть управленческих функций мы забираем себе, часть функций непосредственно исполнительских мы отдаем внешней службе эксплуатации
Это позволяет сохранить компетенцию и скорость принятия решений, избавившись от операционной рутины.
Алгоритм выбора: четыре вопроса собственнику
Чтобы принять решение, Артём Пичугов советует отталкиваться от генеральной задачи. Ответьте на четыре ключевых вопроса:
- Какова ваша базовая стратегия? Долгосрочное владение и управление активами или девелопмент и быстрая продажа? Для «продавцов» гибкость аутсорсинга выгоднее.
- Насколько критичен для вас прямой контроль над каждым процессом? Если это принципиально — своя служба. Если готовы делегировать на основе SLA — аутсорсинг.
- Есть ли у вас компетенции и ресурсы для управления непрофильным персоналом? Сильный HR, менеджеры по эксплуатации, юристы? Если нет, риски собственной службы велики.
- Насколько изменчив ваш портфель недвижимости? Постоянный рост или сокращение — веский аргумент в пользу гибкого аутсорсинга.
Заключение
Артём Пичугов
Директор по управлению недвижимостью Parametr (ГК ПИК)
У разных владельцев разные задачи в отношении тех объектов, которыми они владеют... принимая во внимание генеральную задачу, принимается то или иное решение
Выбор между своей службой, аутсорсингом и гибридом — это не поиск универсально лучшего ответа, а определение оптимального инструмента под ваши конкретные цели. Необходимо просчитать не только прямые затраты на зарплату, но и полную стоимость владения каждой моделью, включая скрытые административные издержки и риски. В конечном счете, правильное решение — то, которое максимально эффективно служит достижению ваших стратегических KPI. Выбор между своей службой, аутсорсингом и гибридом — это не поиск универсально лучшего ответа, а определение оптимального инструмента под ваши конкретные цели. Необходимо просчитать не только прямые затраты на зарплату, но и полную стоимость владения каждой моделью, включая скрытые административные издержки и риски. В конечном счете, правильное решение — то, которое максимально эффективно служит достижению ваших стратегических KPI.
Онлайн-конференция FM CONF — ежегодная встреча, где ведущие эксперты отрасли обсуждают насущные вопросы без купюр и обтекаемых формулировок. В этом году она прошла 11 ноября. Конференция объединила управляющих и собственников объектов, директоров по эксплуатации, главных инженеров, руководителей facility и клининговых операторов, а также технологических подрядчиков. Они не только приняли участие в круглом столе на тему «Заказчики vs facility-операторы», но и поделились практическим опытом, аналитикой, оценками рынка на 2026 год.
Все презентации и запись конференции смотрите на сайте.
